재개발 및 재건축 수익원리 이해해보자.

재개발 및 재건축 수익원리 이해하기.

 

안녕하세요, gapsoo life blog의 gapsoo 입니다. 이번 시간에는 부동산 투자를 생각하신다면 한번쯤 고려했을 재개발과 재건축에 대한 이야기 입니다.

 

재개발과 재건축이 무엇이고 둘의 차이는 어떤것이 있는지 간단하게 다루어 보고 오늘 포스팅의 주제인 수익원리를 알아보도록 하겠습니다.

 

 

재개발 및 재건축의 수익원리.

 

 

목차.

재개발과 재건축의 목적은?

재개발 및 재건축의 수익원리.

재개발과 재건축의 차이점.

재개발 지분쪼개기의 문제점.

조합원 입주권 VS 일반분양권.

 

재개발 및 재건축의 목적.

재개발과 재건축의 목적은 무엇이라고 생각하시나요? 단순하게 돈이라고 생각들을 하시겠지만 엄밀히 말하자면 주체에 따라서 원하는 목적이 다르다고 할 수 있습니다. 개인 투자자 입장에서는 시세차익 즉 돈이 목적일 수 있겠지만 정부나 지역구같은 경우는 돈 보다는 공공에게 돌아가는 혜택이 목적일 것 입니다. 또한 개인이더라도 돈이 아닌 정말 깨끗하고 살기 좋은 환경을 목적으로 생각하시는 분들도 있을 거라 생각합니다. 이렇듯 한정된 재화에 다양한 목적이 있기 때문에 재개발과 재건축 사업은 기간도 오래걸리고 다양한 이해관계의 충돌도 많은 사업입니다.

 

오늘은 이런 다양한 이해관계에서 돈을 목적으로 재개발과 재건축에 관심이 있으신 분들을 위해서 수익원리에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 돈이라고 직접적으로 언급하긴 조금 그러하니 시세차익이라고 언급하다록 하겠습니다.

 

 

재개발과 재건축의 수익원리.

재개발과 재건축은 분명 다른 사업이지만 수익원리는 일맥상통합니다. 기존에 살던 주민 즉 원주민들에게 주어지는 조합원 자격을 통해 새로 지은 아파트를 일반인 보다 저렴하게 구매 할 수 있는데 이때 발생하는 시세차익으로 수익이 발생 하게 됩니다.

 

 

조금 더 자세히 살펴보면 일반적으로 낙후된 지역인 재개발과 재건축 지역의 집들은 면적대비 층수가 낮습니다. 단독주택 또는 5층이하의 저층 아파트가 대부분입니다. 그래서 아파트를 지으면 조합원들이 아파트 한채씩을 가지고도 일반인들에게 분양이 가능한 주택들이 생깁니다. 이렇게 조합원들에게 나누어 주고 남은 주택을 일반인들에게 일반분양가로 팔아 그 이익을 조합원들이 내야 할 분양가에 충당하기 때문에 사업자는 재개발과 재건축 사업에 참여합니다. 그리고 이렇게 싸게 분양받은 조합원 아파트를 시세대로 팔면 일반 아파트에 투자하는 것보다 많은 시세차익을 얻을 수 있게 됩니다. 더불어 조합원이 가지고 있는 땅의 크기가 넓을 수록 큰 아파트를 받을 수 있어서 많은 사람들이 재개발과 재건축 투자를 하곤 합니다.

 

 

재개발과 재건축 기본적 차이.

재개발과 재건축은 기본적으로 낡은 주택을 허물고 새로운 주거환경을 제공한다는 점이 동일 합니다. 하지만 무엇을 허물고 새로 건설하는지 객체부분에서 차이가 있습니다. 재개발은 주거 뿐만 아니라 도로, 공원 상하수도 등 도시 기반시설의 정비까지 함께 이루어지는 반면 재건축은 낡은 주택을 중점적으로 개선 시키는 사업입니다.

 

 

지분쪼개기?

재개발 지역은 지분(땅)을 기준으로 아파트를 분양 받습니다. 이렇게 되다 보니 재개발로 얻는 이익을 얻고자 하나의 주택에 공동으로 투자하여 너도나도 조합원이 되기 위해 지분을 쪼개는 일이 발생합니다. 하나의 물건에 10명, 15명등 다수가 주인이 되어버리면 사업을 진행하기도 힘들고 그에 따른 사업 위험성이 증가하는 문제점이 생기기 됩니다. 이러한 재개발 지분 쪼개기의 문제점은 현금청산 또는 벌금을 물리는 등 다양한 방법으로 단속하여 개선해 나아가고 있습니다.

 

 

조합원 입주권과 분양권의 차이.

조합원 입주권

1. 청약통장 불필요.

2. 1세대 1주택 비과세 기준이 되는 주택 수에 포함.

3. 취득시 토지 가격의 4.6% 취득세 납부 하여야함.

4. 토지지분에 대한 재산세 납부.

 

 

분양권.

1. 청약통장 필요.

2. 1세대 1주택 비과세 기준이 되는 주택 수에 비포함.

3. 소유권이전 등기시 전용면적에 따라 1.1%~3.5%의 취득세 내야함.

4. 보유기간 중 재산세 납부 하지 않음.

 

 

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오늘은 재개발과 재건축에 대한 수익원리와 기본적인 차이에 대해서 알아보았습니다. 부동산 투자에 관심있으신 분들에게 도움이 되었으면 합니다. 그럼 오늘의 포스팅을 마치겠습니다.

 

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